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空室対策の方法と迷ったときの判断基準とは?①

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カテゴリ:賃貸経営コラム

空室対策の方法と迷ったときの判断基準とは?


空室が長引いたときは、何らかの対策が必要になりますが、そのときの選択に迷うことがあるのではないでしょうか。
「現状のままの条件ではなく、何かの手を打たなければならない」と思っても、そこで選べる手段は少なくはないからです。
今回は、どんな方法があり、その判断基準は何か、を考えてみることにいたします。


その方法とは、基本的には「3つ」に集約することができます。

1.募集方法をチェックする

2.募集条件を見直す

3.付加価値をアップ

この中の「どれが正解」で「どれは不適切」ということではありません。それは物件や地域の状況と、オーナー様の考え方や目的によって選ぶ手段は異なります。

しかし最後はどれかを選択しなければなりませんので、そのときの判断基準も含めて検証していきたいと思います。


1.募集方法をチェックする



現状の募集条件が最適かをチェックするポイントは2つです。1つは「問い合わせや内見希望者が少ない」とき、2つめは「案内しても決まらない」ときの改善策です。

前者の場合は、まずインターネットの掲載状況をチェックします。写真の数や間取図、コメントなどが十分な水準でしょうか。オーナー様の大切な物件の紹介なのに、写真が暗くピンボケでは、鳴る反響もならないでしょう。そして、これはあとから触れますが、賃料設定などの募集条件を検証する必要があるかもしれません。反響がないということは、そもそも、インターネットの中で選ばれていない訳ですし、検索結果にも表示されにくい条件になっているかもしれないからです。

ちなみに、どのくらいの閲覧者がいるかもわかりますので、管理会社や仲介会社に聞いてみましょう。問合せが無くても判断基準になります。

つぎに後者のように「案内しても決まらない」という場合は、現地に原因や改善ポイントがある可能性があります。その時に一番に検討したいのは、室内に家具やカーテン、照明器具などをセットする、いわゆる「モデルルーム化」です。ガランとした部屋よりも家具付きの方が、お客様に生活のイメージを描いていただけるのと、何より部屋が「良く」みえます。案内して決まらないなら一番の選択肢ではないでしょうか。管理会社などに相談してみてはどうでしょうか。

募集方法のチェックの最後は「近隣の業者への紹介依頼」です。もし募集を依頼している不動産会社が情報を「独り占め」していたら、多くのお客様の目に触れないという事態になりますから、ここもオーナー様のチェックが必要になります。また、表面上は掲載されていても他社へ紹介していないことも現実的にありますので要チェックです。



2.募集条件を見直す



2番目は「条件の緩和などの見直し」です。すぐに思いつく「賃料の値下げ」は、オーナー様の収入を減らすことになりますが、「問い合わせを増やす」という効果がありますし、他の物件に対する競争力をアップさせることになります。「最後の手段」として選択肢の1つではありますが、何でも「家賃を下げましょう」と提案するのは、能がないので賛成できません。

「最初の1~2ヶ月は家賃を無料にします」という条件。いわゆるフリーレントは、「問い合わせを増やす」「案内後に決断していただける」という双方の効果があります。最近では「入居金をゼロにします」という募集条件もみられるようになりましたが、共に、「オーナー様の収入を空室対策に回す」という意味で同じ手法になります。フリーレントよりも「入居金ゼロ」の方がインパクトが強いかも知れませんね。

募集条件と言えば「ペット可」が思い浮かびます。最近では犬だけでなく、飼育数が増えている「猫の飼える賃貸住宅」の需要も増えているようです。ただ、ペット可というのは、現在の入居者さんとの折り合いの問題があります。そして、単に「ペット可」と条件を変えただけで、内装や設備がペット仕様でないと、その効果は限定的でしょう。今後の長い期間、継続しなければならない条件変更になりますので、慎重に決める必要はあります。

他にも「年齢条件」や「ルームシェアを可とする」なども条件緩和の1つです。



3.付加価値をアップさせる



3つめは「付加価値を上げる」ための施策です。家賃の1~2ヶ月の予算で、エアコンなどの設備を追加する、あるいは、白無地以外のクロスに貼替えたり(白のクロスでもたくさんの種類がありますよ)、収納を増やすための工事代に充てることができます。古くなったユニットバスの壁にシートを貼って大きい鏡を取付ける、という工事も費用対効果の高い手段です。

ただ、家賃を下げるより、物件の価値を高めることで収入を減らさずに部屋を埋めるというのは、いい選択と言えます。あるいは、水回り設備をすべて入れ替えたり、間取りを変えるという高額の投資による「付加価値アップ策」もありますから、どれを採用するかの判断には迷いますね。

お金をかければ付加価値は高まりますが、それで採算が合うか検証しなければ決断がつかないでしょう。


以上、部屋を早く決めるための方法は3つに集約して捉えることができます。
次回、それら3つの方法のどれを選べばいいかの判断基準について書いていきたいと思います。

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