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「家賃、また上がるの？」2026年の賃料動向と練馬区の賃貸事情
地元密着の不動産会社、山八建設です。
「家賃、また上がるの？」——最近、入居者の方からも、オーナーの方からも、こうした声をよく耳にします。
2024年以降、東京の賃貸家賃は上昇が続いており、2026年に入っても止まる気配がありません。都心のファミリー向け物件はすでに平均25万円を超え、一人暮らし向けも10万円超えが当たり前になりつつあります。では、練馬区・土支田エリアはどうなのか。今回は、最新データをもとに賃料動向を整理し、入居者・オーナーそれぞれが知っておきたいポイントをお伝えします。
1. 2026年、東京の家賃は今どうなっているか
2026年1月のLIFULL HOME'Sのデータによると、東京23区のファミリー向け賃貸物件の掲載賃料平均は25万2,464円と過去最高水準を更新。シングル向け物件も上昇傾向が続いています。不動産事業者を対象としたアットホームの不動産市況DI調査でも、2026年の関東エリアの賃貸成約賃料については「上昇」と見通す事業者が2年連続で過半数を占めています。
建設資材費・人件費の上昇による新築供給コストの増加、新築マンション価格の高騰を背景とした「購入できない層」の賃貸需要増加、東京への人口集中（特に外国人を含む転入超過の拡大）が重なり、需要が供給を上回る状態が続いています。
2. 練馬区の家賃相場はどのくらい？
東京23区の中でも、練馬区は比較的手の届きやすい家賃水準として知られています。以下は2026年3月時点の目安です。
| 間取り | 練馬区の平均家賃相場（目安） | 主な対象 |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 7〜9万円台 | 一人暮らし・学生 |
| 1LDK・2K | 10〜13万円台 | 一人暮らし・カップル |
| 2LDK | 12〜17万円台 | カップル・小さなファミリー |
| 3LDK | 15〜22万円台 | ファミリー向け |
※上記はLIFULL HOME'S・SUUMOなど各種ポータルサイトの掲載賃料（2026年3月時点）をもとにした参考値です。築年数・設備・駅距離・物件状況により実際の賃料は大きく異なります。賃料の詳細はお気軽にお問い合わせください。
土支田エリアは最寄り駅がなくバス利用が中心のため、同じ練馬区内でも駅近エリアに比べると家賃は抑えめです。その分、広い間取りや緑豊かな住環境を手頃な価格で選べるのが土支田エリアの魅力です。
3. 「郊外への賃料上昇」が土支田にも波及しつつある
都心の家賃高騰を受けて、近年は郊外エリアでも賃料の上昇が見られ始めています。コロナ禍を経て都心部では2020年以前と比較して2割近く上昇したエリアもあり、その波は郊外にも広がりつつあります。2024〜2025年の前年比では首都圏郊外でも5〜15%程度の上昇が見られるエリアが増えています。
土支田・光が丘エリアも例外ではなく、「都心よりも家賃が安い」という相対的な魅力から引越し先として注目が集まり、賃貸需要は底堅く推移しています。さらに大江戸線の光が丘〜大泉学園町間の延伸計画が進めば、交通利便性の向上により更なる需要増・賃料上昇が見込まれます。
4. 入居者の方へ｜今、賢く部屋を探すポイント
家賃上昇が続く中でも、工夫次第で希望に近い部屋を見つけることができます。
- 築年数にこだわりすぎない：築20〜30年でもリノベーション済みの物件は室内が快適で、家賃が抑えられるケースが多い。
- 駅から少し離れた物件を検討する：土支田エリアのようにバス利用が中心のエリアは、駅近エリアより同じ間取りで1〜3万円程度安くなることがある。
- 繁忙期（2〜3月）をずらす：4月以降は競争が落ち着き、オーナーが条件交渉に応じやすくなることがある。
- 地元の不動産会社に相談する：ポータルサイトに掲載されていない物件や、交渉余地のある物件を紹介してもらえることがある。
5. オーナーの方へ｜家賃を上げるタイミングと注意点
賃料が上昇する市況の中、既存入居者の家賃を見直したいと考えるオーナー様も増えています。ただし、賃料の値上げには法律上のルールがあります。
借地借家法により、貸主（オーナー）は一方的に賃料を値上げすることはできません。「土地・建物の固定資産税の上昇」「近隣の賃料相場と比べて現在の賃料が不相当になった」などの理由がある場合に増額を請求できますが、入居者の合意が前提となります。合意が得られない場合は調停・裁判という手続きも存在しますが、まずは丁寧な説明と交渉が大切です。
また、退去・空室のタイミングで家賃を見直すのが最もスムーズな方法です。次の入居者から新しい賃料を設定することで、既存入居者との摩擦を避けながら相場に合わせた賃料に更新できます。
6. よくあるご質問
Q. 土支田エリアは他の練馬区エリアと比べて家賃は安いですか？
A. はい、概ね安い傾向にあります。土支田エリアは最寄り駅がなくバス利用が中心のため、光が丘駅・大泉学園駅・石神井公園駅などの駅近エリアと比べると、同じ間取りで1〜3万円程度安くなるケースが多いです。その分、広い間取りや緑豊かな住環境を手頃な価格で選べるのが土支田エリアの魅力です。
Q. オーナーですが、今の家賃は相場より安いと思っています。値上げはできますか？
A. 条件が整えば増額請求は可能ですが、入居者の合意が前提となります。「近隣の賃料相場と比べて現在の家賃が不相当になった」「固定資産税が上昇した」などの理由がある場合に請求できます。ただし一方的な値上げはトラブルの原因になりやすいため、まずはご相談ください。山八建設では入居者との交渉サポートも行っています。
Q. 大江戸線が延伸したら土支田の家賃はどのくらい上がりますか？
A. 延伸後の具体的な上昇幅を現時点で断言することは難しいですが、新駅開業により交通利便性が大幅に向上するため、賃料・地価ともに上昇することが一般的です。過去の事例では、新駅開業後に周辺の賃料が10〜20%程度上昇したケースもあります。延伸のタイミングや物件の状況を見ながら、早めに動くことをおすすめします。
7. まとめ｜家賃上昇の時代、地元の目線で考える
「今の家賃は相場と比べてどうなの？」
「賃料を見直したいが、どう進めればいい？」
山八建設では、土支田・練馬区エリアの最新の賃料相場をもとに、入居者の方の部屋探しのご相談から、オーナー様の賃料設定・見直しのアドバイスまで幅広くお受けしています。
「まず話だけ聞いてみたい」という段階でも、お気軽にお声がけください。
※本記事の賃料データは2026年3月現在の各種ポータルサイト・業界レポートをもとにした参考情報です。実際の賃料は物件・条件により大きく異なります。
土支田の歴史と未来を支える不動産パートナー
株式会社 山八建設
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