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賃貸vs購入、練馬区で30年住む場合どちらが得か試算してみた【2026年版】
地元密着の不動産会社、山八建設です。
「一生賃貸で暮らすのと、家を買うのはどちらがお得なのか？」これは、練馬区でお客さまからもっとも多くいただくご相談のひとつです。住宅ローン金利が動き始めた2026年、この問いはいっそう重みを増しています。
この記事では、練馬区の実際の家賃相場・マンション購入価格・住宅ローン金利をもとに、「30年住み続ける」という条件で賃貸と購入の総コストを試算し、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく整理します。「絶対に購入が得」「絶対に賃貸が得」という単純な答えではなく、ライフスタイルや家族の状況で変わるポイントまでお伝えします。
1. 試算の前提条件｜練馬区の実際の相場で考える
まずは試算のベースとなるデータを整理します。今回は「ファミリー向け3LDK」を想定し、練馬区の実勢相場に沿った数字を使用します。初期費用は「よく見落とされるコスト」も含めてリアルに計上しています。
| 項目 | 賃貸の場合 | 購入の場合 |
|---|---|---|
| 物件タイプ | 3LDK 賃貸マンション | 3LDK 中古マンション（70㎡前後）＋入居リフォーム |
| 月額家賃 / 購入価格 | 月額 約17万円（共益費込み） | 物件価格 約4,500万円＋入居リフォーム約500万円＝実質 約5,000万円 |
| 初期費用の内訳 |
敷金2ヶ月：34万円 礼金1ヶ月：17万円 仲介手数料1ヶ月：17万円 保証会社：17万円（月額の100%） 火災保険（2年）：3万円 鍵交換・消毒：3万円 合計：約95万円 |
諸費用（登記・ローン手数料等）：約300万円（物件価格の6%） 入居リフォーム費用：約500万円 火災保険（長期一括）：約20万円 引越し費用：約15万円 合計：約835万円（＋頭金500万円） |
| 住宅ローン条件 | ― | 頭金500万円・借入4,500万円・変動金利0.6%・30年返済 |
| 月々のローン返済額 | ― | 約13.7万円 |
住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇傾向にあります。2025年12月に日銀が政策金利を0.75%に引き上げた影響を受け、2026年4〜5月には各金融機関が変動金利の基準金利と最優遇金利を引き上げました。変動型の最優遇金利は現在0.6%前後の水準が続いていますが、今後さらなる上昇も見込まれています。フラット35（全期間固定）は2.710%（2026年5月）まで上昇しており、固定金利での試算では月返済額が大きく変わります。
2. 30年間の総コスト試算
30年間で実際にどれだけのお金を支払うかを比較します。「見えにくいコスト」も漏れなく計上するのがポイントです。よくある試算では賃貸の更新コストや購入の修繕費が甘く見積もられがちですが、ここでは現実に近い数字で比較します。
| コスト項目 | 賃貸（30年） | 購入（30年） |
|---|---|---|
| 初期費用（入居時） | 約95万円 敷金・礼金・仲介・保証会社・火災保険・鍵交換含む |
約835万円＋頭金500万円 諸費用・リフォーム・火災保険・引越し含む |
| 月々の家賃 / ローン返済 × 360ヶ月 | 約6,120万円 月17万円×360ヶ月 |
約4,932万円 月13.7万円×360ヶ月 |
| 更新料（賃貸） | 約255万円 月額17万円×1ヶ月分×15回（2年ごと更新） |
― |
| 保証会社更新料（賃貸） | 約30万円 年1万円×30年分 |
― |
| 火災保険更新（賃貸） | 約38万円 2年ごと約2.5万円×15回 |
― |
| 引越し費用（賃貸） | 約300万円 30年間で3回引越し×100万円（敷金礼金・運搬・家具等含む） |
― |
| 管理費・修繕積立金（購入） | ― | 約900万円 月2.5万円×360ヶ月（築年数とともに積立金は増額される傾向） |
| 固定資産税＋都市計画税（購入） | ― | 約600万円 年20万円×30年（固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%。中古のため建物評価額は低めだが土地分が継続） |
| 途中リフォーム（購入） | ― | 約350万円 15年目に約150万円・25年目に約200万円（水回り・内装等） |
| 火災保険更新（購入） | ― | 約15万円 10年目・20年目の更新2回分（初回は初期費用に含む） |
| 支払い総額（概算） | 約6,838万円 | 約8,132万円 頭金500万円含む。管理費・修繕・税・リフォームすべて含む総額 |
| 30年後の「資産」 | なし（支払い終了で残るものはゼロ） | マンション（市場価値あり・売却可能） |
以前は「長く住むなら購入のほうが安い」と言われていた時代がありました。しかし金利上昇・物件価格の高騰が重なった現在、リアルなコストを積み上げると、30年間の支払い総額は賃貸 約6,838万円・購入 約8,132万円と、購入側のほうが約1,300万円多くなる結果になりました。費用面だけで見れば、賃貸のほうが有利という逆転現象が起きています。
さらに見落とせないのが「30年後の資産価値」の問題です。中古マンションを購入した場合、30年後にその物件がどれほどの価値を維持しているかは、正直なところ判断が難しいのが現実です。練馬区内でも資産価値が保たれやすいのは主要駅の徒歩圏内の物件に限られており、駅から離れた物件や築年数のかさんだ物件では、思ったより価値が残らないケースも少なくありません。「購入＝資産が残る」と単純には言い切れない時代になっています。
3. 賃貸が向いている人・購入が向いている人
数字だけが判断基準ではありません。ライフスタイルや将来の計画によって、どちらが合っているかは大きく変わります。
| 賃貸が向いている人 | 購入が向いている人 | |
|---|---|---|
| 住む期間 | 転勤・転職の可能性がある | 長期（10年以上）定住する予定がある |
| 家族構成 | 独身・将来の家族構成が未定 | 子育て世代・家族人数が固まっている |
| 資金状況 | 手元資金を投資や貯蓄に回したい | 頭金・諸費用を用意できる |
| 住まいへの考え | 身軽さ・気軽な住み替えを重視 | 自分好みにリフォームしたい |
| 老後への備え | 老後資金を別途しっかり積み立てられる | 老後はローン完済で住居費をゼロにしたい |
① 金利上昇リスク：変動金利は現在0.6%前後ですが、今後さらに上昇する可能性があります。仮に2.0%まで上がった場合、月返済額は約13.7万円から約16.7万円に増加し、30年総額で約1,080万円の差が生じます。金利上昇局面でも返せる計画かどうか、必ず確認してください。
② 資産価値の過信は禁物：「購入したマンションは資産になる」と言われてきましたが、これは立地次第です。練馬区内でも、主要駅の徒歩圏内・管理が良好な物件に限られており、駅から遠い・築年数が古い・管理が不十分な物件は30年後に大きく価値が落ちているケースもあります。中古マンションを購入する際は「今の価格が高い買い物にならないか」を冷静に判断することが大切です。
4. 練馬区ならではの注意点｜地元事情も踏まえて考える
練馬区は東京23区の中でも緑が豊かで、ファミリー層に人気のエリアです。不動産市場にも、地域ならではの特徴があります。
- 費用面では賃貸が逆転優位に：かつては「長く住むなら購入が安い」が常識でしたが、金利上昇・物件価格の高騰により、今回の試算では賃貸のほうが約1,300万円安い結果になりました。経済情勢の変化が、この常識を覆しています。
- 中古マンションの30年後の価値は不透明：練馬区内で資産価値が維持されやすいのは、石神井公園・大泉学園・練馬など主要駅の徒歩圏内の物件に限られます。駅から離れた物件や管理状態が良くない物件では、30年後に大きく価値が落ちているケースも多く、「購入＝資産」とは一概に言えません。
- 賃貸の家賃も上昇傾向：3LDKの賃料相場は17〜20万円台が中心。物価上昇・建築コスト高騰を背景に、今後も賃料が上がる可能性があります。賃貸を選ぶ場合も、将来の家賃上昇を見込んだ資金計画が必要です。
- 賃貸は「収入がある間しか住み続けられない」リスクがある：費用面では賃貸が有利でも、見落とされがちな落とし穴があります。退職後や収入が減った後は入居審査が通りにくくなり、年齢が上がるにつれて保証人の確保も難しくなります。希望の物件に入れないだけでなく、住む場所の選択肢そのものが狭まっていくのが現実です。「ずっと賃貸に住み続けられる」という前提は必ずしも成り立たず、このリスクは年齢とともに増し続けます。老後の住まいをどう確保するかは、早い段階から考えておく必要があります。
5. よくあるご質問
Q. 頭金がなくても購入できますか？
A. フルローンでの購入は可能ですが、諸費用（物件価格の5〜7%程度）は自己資金から出すのが原則です。また、頭金がない場合はローン総額が増え、金利負担も大きくなります。できれば物件価格の10〜20%程度を準備してから購入するのが理想的です。
Q. 今は金利が上がっているので、購入は待ったほうがいいですか？
A. 金利の先行きは誰にも断言できません。変動金利は現在0.6%前後と依然低水準ですが、今後も上昇する可能性があります。一方、物件価格も上昇傾向にあります。「金利が下がるまで待つ」つもりが、価格上昇でかえって不利になるケースもあります。タイミングより「無理のない返済計画が立てられるか」を最優先に判断することをおすすめします。
Q. 購入したマンションが将来売れなかったらどうなりますか？
A. 立地・築年数・管理状態が資産価値を大きく左右します。練馬区では主要駅徒歩圏・管理の良い物件は流動性が高く、売却しやすい傾向があります。購入前に「もし売ることになっても大きく損しない物件か」という視点で選ぶことが重要です。地元の不動産会社にご相談いただくと、エリアの実態をもとにアドバイスできます。
6. まとめ｜30年後の「老後のリアル」で考える
費用面では賃貸が有利——でも、老後の住まいをどう確保するかが本当の問いです。
今回の試算では、リアルなコストを積み上げると費用面では賃貸のほうが約1,300万円安い結果になりました。金利上昇・物件価格の高騰が重なった現在、「長く住むなら購入が有利」という常識は成り立ちにくくなっています。
購入のリアル：30年間はローン返済と管理費・税金の負担が続きますが、完済後は住居費がほぼゼロになります。老後に「家賃を払わなくていい」という安心感は大きく、住まいの心配がなくなることが最大のメリットです。ただし、資産価値が維持されるかは立地次第で、駅周辺以外では高い買い物になるリスクも残ります。
賃貸のリアル：子どもが独立した後は3LDKから1LDK・2LDKへ引っ越して家賃を下げるなど、ライフステージに合わせて住まいを柔軟に変えられるのが強みです。しかし「安定した収入がある間しか審査が通らない」という根本的な制約があります。退職後・収入が減った後の入居審査はハードルが上がり、住む場所の選択肢が狭まるリスクは年齢とともに増し続けます。賃貸を選ぶなら、老後の住まいをどう確保するかを早めに考えておくことが必要です。
どちらが正解かは、ご自身の収入見通し・家族構成・老後の資金計画によって変わります。山八建設では「まず話だけでも」というご相談を大歓迎しています。練馬区で50年以上、地域に寄り添ってきた経験をもとに、あなたに合った選択肢をご一緒に考えます。
※本記事の情報は2026年5月現在の公開情報をもとにしています。実際の家賃・物件価格・住宅ローン金利・税制等は各物件・金融機関・状況により異なります。試算はあくまで参考値であり、個別の資金計画については専門家（ファイナンシャルプランナー・税理士等）にご相談ください。
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