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【農地オーナー必見】
生産緑地の2022年問題、その後の「答え合わせ」と2027年への備え
― 土支田の農地をどう守り、どう活かすか ―
「2022年を過ぎると、生産緑地が一斉に売りに出され、地価が暴落する」
数年前まで、不動産業界で繰り返し語られてきた「生産緑地の2022年問題」。
土支田で農業を営んでこられたオーナー様の中にも、不安を感じられた方は少なくないはずです。では、2022年を過ぎた今、実際はどうだったのか。
そして次に控える 「2027年」 という節目に、何を備えるべきなのか。
土支田で長年、地主様・農地オーナー様と向き合ってきた視点から整理します。
1.【答え合わせ】生産緑地の2022年問題で地価は下がったのか？
結論から申し上げると、土支田を含む練馬区内で、地価の暴落は起きていません。
エリアや立地条件による差はあるものの、住宅需要が底堅い練馬区では、利便性の高い地域を中心に地価が安定、もしくは上昇傾向を見せているケースもあります。
なぜ「暴落」は起きなかったのか
当時、メディアでは土地が溢れると騒がれましたが、土支田の現実は異なりました。主な要因は次の2点です。
① 多くのオーナー様が「特定生産緑地」を選択した
2017年の法改正を受け、営農を10年延長できる「特定生産緑地」制度がスタートしました。土支田でも多くの地主様が「先祖代々の土地を急いで売る必要はない」と判断し、指定を継続されたことで大量流出が防がれました。
② 「良質な宅地」を求める旺盛な需要
土支田周辺は住宅街として人気が高く、相続などで一部の農地が宅地化されたとしても、ハウスメーカーや子育て世代の需要がそれを上回りました。供給が需要を飲み込む形になったため、価格が崩れることはありませんでした。
結果として、市場が混乱することなく現在に至っています。ただし、「問題がなかった＝今後も何も起きない」わけではありません。
2. 2027年に訪れる「特定生産緑地」最初の10年節目
2017年の法改正時に、いち早く特定生産緑地の指定を受けた農地は、2027年に最初の10年期限を迎えます。このタイミングで、オーナー様は再び選択を迫られます。
選択肢①：さらに10年、営農を続ける
- 固定資産税の農地評価が継続
- 相続税の納税猶予も継続可能
一方で、重要なのは「あと10年、無理なく農業を続けられるか」という現実的な判断です。年齢・健康状態・後継者の有無を踏まえ、感情だけで決めてしまうと、将来の負担が大きくなる可能性があります。
選択肢②：指定を解除し、売却・活用を検討する
- 売却や建築が可能になる
- 土地活用の自由度が高まる
ただし注意点もあります。翌年度から 固定資産税が宅地並み課税 になるほか、相続税の納税猶予を受けている場合、利子税を含めた一括納付が必要になる可能性も。正確に把握せずに解除してしまうと、予期せぬ税負担に直面します。
3. 土支田の農地オーナー様が抱える、いま一番多い悩み
土支田で50年以上、地主様のお手伝いをしてきた中で、最近特に多いご相談があります。
「農業を継ぐ人はいない。でも、税金が怖くて手放せない」
この不安の正体は、「数字が見えていないこと」にあります。
- 今、売却した場合はいくらになるのか
- 納税猶予を解いた場合、実際にいくら納めるのか
- 手元には最終的にいくら残るのか
これらを把握しないまま2027年を迎えると、判断を先送りにするしかなくなってしまいます。
4. まとめ｜2027年に慌てないための「資産の棚卸し」
2027年は、突然やってくる問題ではありません。今（2026年）だからこそ、落ち着いて準備できる時間があります。
今やっておきたい3つのこと
- 現状を把握する： 相続税の納税猶予額、現在の土地評価、想定売却価格を確認する。
- 家族で話し合う： 農業を引き継ぐ意思はあるのか、資産としてどう残したいのか。
- 地元を知る専門家に相談する： 土支田の地価動向、農業委員会を含む農地特有の手続きを確認する。
農地は、単なる不動産ではありません。先祖代々、守り続けてきた 「想いの詰まった資産」 です。だからこそ、「知らなかった」「もっと早く動けばよかった」という後悔が残らないように。
山八建設では、土支田の実情を踏まえた 現実的で無理のない選択肢 を農地オーナー様と一緒に考えています。
土支田の歴史と未来を支える不動産パートナー
株式会社 山八建設
〒179-0076 東京都練馬区土支田4丁目1-1
TEL：03-3925-3333
50年以上の実績。土支田の農地売却・特定生産緑地の判定・相続対策など、地元のプロにご相談ください。
