お問い合わせ
仲介業者様へ
「家の前の道が、実は近所の方との共有持ち分だった」
「私道だと、将来建て替えや売却で困ると聞いたけど本当？」
土支田エリアを歩くと、車一台がやっと通れるような、昔ながらの細い道をよく目にします。
こうした道の多くは、区道や都道ではなく “私道” です。
私道に面した家は、きちんと準備をすれば問題なく売却できる一方、何も整理しないままだと“売れない・安くなる”原因にもなります。
今回は、最新の法律事情も踏まえながら、私道物件をスムーズに、かつ適正価格で売るために欠かせないポイントを整理します。
1. 土支田に多い「私道」の正体
私道とは、国や自治体ではなく、個人や複数の近隣住民が所有している道路のことです。
土支田では、特に次の3つの形が多く見られます。
- ① 共同所有型（共有持分）
近隣数軒で道路を分割して持ち合っているケース。もっとも一般的ですが、相続が重なると権利関係が複雑になりがちです。 - ② 単独所有型
特定の個人が道路を所有し、周囲の家が通行しているケース。承諾を得られるかどうかが、売却の成否を左右します。 - ③ 位置指定道路
建築基準法に基づき、行政から「道路」として指定を受けた私道。比較的売却しやすいですが、承諾書が不要とは限りません。
2. 民法改正で「変わったこと」と「変わらないこと」
変わったこと（2023年 民法改正）
水道・ガスなどのライフラインを引くために、他人の土地（私道）を
使用・掘削できる権利
【ライフライン設置権】
2023年4月施行の改正民法により、他人の土地を通さないとインフラ整備ができない場合、必要な範囲でその土地を使用できる権利が明文化されました。
が法律上明文化されました。
これにより、「一切許可が下りず、工事ができない」という極端な事態は起こりにくくなっています。
それでも「承諾書」が必要な理由
不動産売却の実務では、今も「通行・掘削承諾書」が重要視され続けています。その理由は明確です。
- 近隣トラブルの回避： 法律を盾に強引に工事を進めれば、関係悪化は避けられません。
- 住宅ローン審査の壁： 銀行は「将来トラブルになる可能性がある物件」には融資しません。
- 売却価格への影響： 承諾書がない物件は「リスクあり」と見なされ、価格交渉で不利になります。
法律が整備された＝売却が簡単になった、ではない
ここが、もっとも誤解されやすいポイントです。
3. 私道トラブルを防ぐ、売却までの3ステップ
山八建設では、私道物件の売却にあたり次のような流れで権利関係を整理します。
- 私道の所有者を正確に把握：
道路の登記簿を確認し、「誰が持ち主か」「共有か単独か」「相続が未了になっていないか」を精査します。 - 通行・掘削承諾書の取得：
山八建設が間に入り、近隣の所有者様へ事情を丁寧に説明。将来を見据えた合意内容を整えます。 - インフラ現況の確認：
水道・ガス管の引き込みルート等を調査。「次の方が家を建てる際に支障がないか」実務的な視点で状況を把握します。
4. まとめ｜私道は「準備次第」で評価が変わります
私道に面した物件は、事前の整理ができているかどうかで評価が大きく分かれます。
- 承諾書が揃っている
- 権利関係が明確（共有か単独かが整理されている）
- 将来のインフラ工事の見通しが立っている
この状態を整えておくことで、公道に面した物件とほぼ同条件で売却できるケースも少なくありません。
「うちは私道だから難しいかも…」を感じたら、売却を決める前の段階でも構いません。
土支田で50年以上、地域の人間関係も含めて不動産を見てきた山八建設が、円満で現実的な売却をサポートします。
土支田の歴史と未来を支える不動産パートナー
株式会社 山八建設
〒179-0076 東京都練馬区土支田4丁目1-1
TEL：03-3925-3333
50年以上の実績。私道トラブル・承諾書取得・共有持分の整理など、地元の専門家として解決します。
