相続登記の義務化から2年。2026年から始まった「住所変更」の義務も、土支田のプロが解説！

「相続登記の義務化」から2年。
放置している土支田の土地・実家はありませんか？
地元密着の不動産会社、山八建設です。

2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」。
施行から2年が経過した2026年現在、法務局からの案内通知や、過料（罰金）の話を耳にする機会が増えてきました。

「うちは昔からの土地だから大丈夫」「兄弟で話はしているけど、まだ手続きはしていない」
こうした状態のまま時間が過ぎ、いざ動こうとした時に、想像以上に手続きが複雑になっているケースが、土支田でも少なくありません。

今回は、司法書士の実務の視点も踏まえながら、2026年現在、最低限確認しておきたい相続登記のポイントを分かりやすく整理します。

1. 2026年現在、知っておくべき「相続登記義務化」のリアル

相続登記の義務化は、2024年4月以前に発生した相続（過去の相続）にも遡って適用されます。つまり、「何年も前に相続したまま放置している土地・実家」も対象です。

相続登記の期限

原則として、「自分が相続人であること」「不動産を取得したこと」この2点を知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく放置した場合、最大10万円の過料が科される可能性があります。

【重要】住所・氏名変更登記も義務化されました

2. 放置すると起こる「売却できない」現実的なトラブル

相続登記をしていないことで一番困るのは、いざ売ろうとした時に、すぐには動けないことです。

• 名義が故人のままでは売却不可： 不動産を売却するには、所有者名義が相続人になっていることが絶対条件です。名義変更が済んでいないと、買主が見つかっても契約に進めません。
• 数次相続で一気に複雑化するケース： 祖父名義のまま放置し、その間に親も亡くなると、相続人が兄弟・甥姪へと広がる「数次相続」が発生します。会ったことのない親戚を探す、全員分の戸籍・印鑑証明が必要、一人でも連絡が取れないと手続きが止まるといった理由から、売却を断念せざるを得ないケースも実際にあります。
• 融資が受けられない： 相続登記が未了の不動産は、銀行が担保として認めないため、建て替えや大規模リフォームの融資が受けられません。

3. 土支田の土地・実家を守るための「現実的な第一歩」

「何から始めればいいのか分からない」という方へ、次のステップをおすすめします。

① 登記簿（全部事項証明書）の確認

まずは、名義人は誰か、住所は古いままではないかを正確に把握しましょう。登記簿の取得や内容確認は、山八建設で代行調査することも可能です。

② 「相続人申告登記」という選択肢

「話し合いがまとまらない」という場合でも、 相続人申告登記 【相続人申告登記とは】
遺産分割がまとまらない場合の「応急処置」的な制度です。
● 自分が相続人の一人であることを法務局に申し出ることで、3年以内の申請義務を果たしたと見なされ、過料（罰金）を回避できます。
● 他の相続人の協力が不要で、一人で手続きできるのがメリットです。
● ただし、これだけで売却や抵当権の設定ができるわけではありません。売却時には改めて正式な「遺産分割」と「登記」が必要です。 という制度を使えば、自分が相続人であることを法務局に届け出ることで、過料のリスクを一時的に回避することができます。

4. まとめ｜山八建設が「相談の窓口」となります

「まだ決めていない段階」「何が分からないかも分からない状態」こそ、まずは状況を整理するところからお手伝いします。いつでもお気軽にご相談ください。