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住宅ローン金利、2026年はどう動く？｜変動から固定に切り替えるべきか、練馬区の視点で解説
地元密着の不動産会社、山八建設です。
「変動金利で借りているけれど、このまま大丈夫？」「固定に切り替えたほうがいいのかな」——最近、こうしたお声をお客様からいただく機会が増えました。
2024年以降、長らく続いた超低金利の時代が終わりを告げ、住宅ローン金利は上昇基調に入っています。2026年3月現在も変動・固定ともに上昇が続いており、今まさに「自分のローンを見直すべきか」と考えている方も多いのではないでしょうか。今回は不動産のプロとして、最新の金利動向と、住み替え・購入を検討されている方が知っておきたいポイントを整理しました。
1. 2026年3月現在の住宅ローン金利、何が起きているか
2024年3月の日銀によるマイナス金利政策の解除以降、住宅ローン金利は上昇に転じました。その後も追加利上げが続き、2025年12月には政策金利が0.75%に引き上げられています。
| ローンの種類 | 2026年3月の金利水準（目安） | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 0.5〜0.7%台 | 主要銀行の最優遇金利水準。今後の上昇リスクあり |
| 10年固定金利 | 2.3〜2.9%台 | 固定期間終了後は変動または再固定に移行 |
| フラット35（全期間固定） | 2.25% | 借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信あり。全期間金利が変わらない安心感 |
※上記はあくまで目安です。実際の適用金利は金融機関・借入条件により異なります。
さらに注目すべきは、2026年3月にはすでに三井住友銀行・三菱UFJ銀行など大手銀行が先行して変動金利の基準金利を引き上げており、4月にかけてその他の金融機関でも同様の動きが続く見通しです。各金融機関のスケジュールに応じて順次返済額への反映が進む見通しです。すでに変動金利でローンを返済中の方は、今年前半から夏にかけて返済額の変化を感じる方が増えてくるかもしれません。
※反映時期は金融機関・契約内容により異なります。ご自身の契約先金融機関にご確認ください。
2. 「5年ルール・125%ルール」があっても安心できない理由
変動金利でローンを組んでいる多くの方に適用されている「5年ルール」と「125%ルール」をご存知でしょうか。
| ルール名 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 5年ルール | 金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない | 返済額は変わらなくても元本の減りが遅くなる |
| 125%ルール | 返済額が上がるときも、従来の返済額の125%を上限とする | 上限を超えた利息分は将来の返済に先送りされる |
返済額は変わらなくても、利息の占める割合が増え、元本の減りが遅くなります。つまり、「毎月の支払いは変わっていないのに、気づいたらローン残高があまり減っていない」という状況が起こりえます。また、5年ルール・125%ルールが適用されない金融機関もあるため、ご自身の契約内容の確認をおすすめします。
3. 変動と固定、今からでも切り替えるべきか
「今すぐ固定に切り替えた方がいい？」という質問に、一概に「はい」とも「いいえ」とも答えられないのが正直なところです。ただし、判断の参考になる数字をお伝えします。
2026年3月時点での変動金利と固定金利の差は約1.41%。この差が埋まる、つまり変動金利が固定を上回るためには、今後さらに5〜6回の追加利上げが必要という計算になります。一方で、金利の予測は難しく、想定外の上昇もゼロではありません。
| 固定金利が向いている方 | 変動金利を続ける方が向いている方 |
|---|---|
| ✓ 毎月の返済額が変わらない安心感を重視する方 | ✓ 繰り上げ返済の余力があり、残債を早期に減らせる方 |
| ✓ 子育て・教育費など、今後の支出が増える時期に差し掛かる方 | ✓ 金利上昇があっても家計に余裕がある方 |
| ✓ 繰り上げ返済の余力がなく、金利上昇リスクをとりたくない方 | ✓ 数年以内に売却・住み替えを検討している方 |
4. 金利上昇は「売り時・買い時」にどう影響するか
住宅ローン金利の上昇は、不動産の売買にも影響を与えます。金利が上がると毎月の返済額が増えるため、同じ物件価格でも「買いにくい」と感じる人が増え、購入需要がやや冷える傾向があります。
一方で、現在練馬区・土支田エリアの不動産価格は依然として高水準を維持しており、すぐに大きく値下がりする気配はありません。「金利が上がる前に売却したい」という動きも一部で見られ、売却を検討しているオーナーにとっては、今が動くタイミングのひとつとも言えます。
5. よくあるご質問
Q. 変動金利から固定金利に切り替えると、手数料はかかりますか？
A. 金融機関によって異なりますが、同じ銀行内での切り替えの場合は無料〜数万円程度の手数料がかかるケースが多いです。他の銀行への借り換えの場合は、登記費用・保証料・事務手数料など合計で数十万円かかることもあります。切り替えによるメリットと費用を比較したうえで判断することをおすすめします。詳しくは各金融機関にご確認ください。
Q. 金利が1%上がると、毎月の返済額はどのくらい増えますか？
A. 借入残高・返済期間によって異なりますが、目安として残債3,000万円・残り25年の場合、金利が1%上昇すると毎月の返済額は約15,000〜16,000円程度増えます。年間では約18〜19万円の負担増となります。ご自身の状況に合わせて、金融機関や住宅ローンの専門家にシミュレーションを依頼することをおすすめします。
Q. 練馬区の物件を売却して住み替える場合、ローンの残債はどうなりますか？
A. 売却代金でローンを完済できる場合はスムーズに進められます。ただし売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補うか、住み替えローンを利用するなどの対応が必要です。練馬区・土支田エリアの売却相場や資金計画については、山八建設にお気軽にご相談ください。
6. まとめ｜「金利のある時代」に必要なのは、正確な情報と早めの相談
「自分のローンは見直した方がいいのか」
「金利が上がる前に売却・購入を動かすべきか」
こうした判断は、金融機関や住宅ローンの専門家に相談するのが基本ですが、不動産の売買・住み替えと絡む話であれば、地元の不動産会社への相談も欠かせません。練馬区・土支田エリアの相場感や、売却・購入のタイミングについては、山八建設にお気軽にご相談ください。
「まだ具体的に動くつもりはないけれど、情報収集したい」という段階でも、喜んでお話しします。
※本記事の金利情報は2026年3月現在の公開情報をもとにしています。実際の住宅ローンの選択・借り換えにあたっては、各金融機関や住宅ローンの専門家にご相談ください。山八建設は不動産会社であり、住宅ローンの媒介・斡旋を行うものではありません。
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