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春の引越しシーズン前に知っておきたい｜練馬区の賃貸退去トラブル事例と対策
地元密着の不動産会社、山八建設です。
3月・4月は1年でもっとも引越しが多い時期です。山八建設で管理をお任せいただいているオーナー様からも、この時期に合わせて退去に関するご相談をいただく機会が増えています。
「退去時に入居者ともめてしまった」「修繕費の請求に納得してもらえなかった」——こうしたトラブルは、実は入居が始まった時点からの準備で、その多くを防ぐことができます。今回は、よくある退去トラブルの事例と、山八建設がオーナー様にどのようにサポートしているかをお伝えします。
1. まず知っておきたい「原状回復」の基本ルール
退去トラブルの多くは、「どこまでが入居者の負担で、どこからがオーナーの負担か」の認識のずれから起こります。
国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（2024年改訂）によると、原状回復とは「入居者の故意・過失・不注意による損傷を元に戻すこと」であり、日常生活を送るうえで自然に生じる汚れや傷（経年劣化・通常損耗）の修繕費用はオーナー負担が原則です。
オーナー負担の例：日照による壁紙の変色・画鋲の小穴・家具の設置跡・設備の経年劣化
また、東京都には独自の「東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）」があり、契約時に費用負担について書面で説明する義務がオーナー側に課されています。練馬区内の物件もこのルールが適用されます。山八建設では契約時にこの説明を必ず行い、後々のトラブル防止に努めています。
2. 練馬区でも起きている よくある退去トラブル3事例
事例① クロス（壁紙）の全面張替え費用を請求された
3年間居住したマンションを退去したところ、管理会社から「クロスは退去時に全面張替えが通例」として約12〜14万円を請求されたというケースです。しかし、クロスの耐用年数は6年とされており、6年を超えた居住の場合は原則としてオーナー負担。3年居住であれば入居者の負担割合は残存価値の範囲に限られます。「通例」「慣習」という言葉で全額請求してくる業者には注意が必要です。
事例② 入居前からあった傷・汚れの修繕を請求された
4年住んだアパートを退去した際、「入居時から傷がついていた床や壁紙の修繕費」として約90万円を請求されたという深刻な事例も報告されています（国民生活センター2024年7月受付）。交渉の結果70万円に下がりましたが、それでも高額です。入居時の状態を写真で記録していなかったことが、このようなトラブルを招く最大の原因です。
事例③ 立会い後に追加請求された
退去の立会い時には何も言われなかったのに、後日「引き戸レールの修理代」などを追加で請求されたというケースです。立会い時に確認事項をその場で書面にしてもらい、サインすることが大切です。口頭のやりとりだけでは後のトラブルになりやすいです。
3. 山八建設の管理物件でも起きた 退去トラブルの事例
長年管理をお任せいただいている物件でも、退去時に「想定外の出来事」が起こることがあります。実際にあったケースをもとにご紹介します。
事例① 「この傷は入居前からあった」と主張された
退去立会いの際に入居者から「床の傷は最初からあった」と主張され、修繕費の負担を拒否されたケースです。山八建設では入居時に写真付きの「入居前チェックシート」を作成・保管しているため、入居前の状態を客観的に示すことができ、スムーズに解決しました。記録があるかないかで、対応のしやすさが大きく変わります。
事例② クロスの張替え費用で入居者ともめた
タバコのヤニ汚れがひどく、クロスの張替えが必要になったケースです。入居者側から「古い壁紙なのだから自分たちが全額負担するのはおかしい」と主張されました。クロスの耐用年数は6年とされており、居住年数に応じて入居者の負担割合は変わります。山八建設では「経年劣化分はオーナー負担、故意・過失による損傷分は入居者負担」というガイドラインの考え方を丁寧にご説明し、双方が納得できる形での精算をサポートしました。
事例③ 退去後に「追加の損傷」が見つかった
退去立会い後に部屋を清掃・点検したところ、立会い時には家具の陰になっていた壁の損傷が見つかったケースです。山八建設では損傷箇所を写真に撮り、入居者にメールや画像でお送りしたうえで状況を説明。立会い時の書面記録と合わせて証拠を示すことで、追加修繕費についても入居者にご納得いただくことができました。「言った・言わない」にならないよう、写真と書面の両方で記録を残すことが大切です。
4. 山八建設がオーナー様にしているサポート
山八建設では、退去時のトラブルを未然に防ぎ、オーナー様の手間と負担を最小限にするために、以下のサポートを行っています。
① 入居時の状態を写真・書面で記録・保管
入居前に物件の状態を写真付きで記録した「入居前チェックシート」を作成し、入居者と確認のうえ保管します。退去時のトラブル防止はここから始まります。
② 退去立会い・原状回復の費用説明を代行
退去立会いから修繕内容の確認・費用の説明まで、山八建設が窓口となって対応します。オーナー様が直接入居者と交渉する必要はありません。ガイドラインと東京ルールに基づいた正確な説明で、入居者にも納得いただける精算を進めます。
③ 修繕業者の手配・費用精算までワンストップで対応
原状回復工事の業者手配から費用精算まで、山八建設が一括して対応します。「業者を自分で探さなければならない」「見積もりが適正かどうか分からない」といったオーナー様のご不安を解消します。
5. まとめ｜退去トラブルは「入居前」の準備で防げる
「退去のたびに不安になる」
「入居者とのやりとりを任せたい」
山八建設では、入居時の記録から退去後の精算まで、退去に関わるすべての対応をオーナー様に代わって行います。「退去の連絡が来たけれど、どう動けばいい？」という段階でご連絡いただければ、あとはお任せください。
春の引越しシーズンを前に、現在管理をご依頼いただいているオーナー様で気になることがあれば、いつでもお気軽にご連絡ください。
練馬区・土支田エリアの賃貸管理に長年携わってきた山八建設だからこそ、地域の実情に合った、オーナー様に寄り添った対応ができます。
土支田の歴史と未来を支える不動産パートナー
株式会社 山八建設
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