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空室対策の方法と迷ったときの判断基準とは?②

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カテゴリ:賃貸経営コラム

空室対策の判断基準


前回の回で空室対策の方法として基本的には「募集方法をチェックする」「募集条件を見直す」「付加価値をアップさせる」という3つがあり、物件や地域の状況、オーナー様の考え方や目的によって選ぶ手段は異なってくるということを述べてきました。>前回記事をみる

そこで今回は、いくつもの手段の中からどれを選べばよいのかについて考察していきます。




どれを選ぶかの判断基準とは?



シュミレーションで判断してみよう

いうまでもなく、オーナー様の賃貸経営の目的は「空いている部屋を埋めること」ではなく、「収益を増やす」「必要なキャッシュフローを確保する」ことです。仮に最大の目的が税金対策であっても「収益はどうでもよい」ということはあり得ないでしょう。前回の記事で掲げた対策を検討するときは、「部屋が確実に決まるか」という判断と、もうひとつ、「収益はどうなるか」という検証が必要なのです。不動産会社が、このようなオーナー様の事情を考えないで空室対策を提案すると、ただ「家賃を下げましょう」の一点張りになります。

たとえば、「家賃を3,000円下げて決めるか」「15万円を投資して決めるか」。どちらも1ヶ月で決まると仮定したら、どちらが「収益を増やすか」というのが判断基準になります。迷ったときは簡単なシュミレーションで検証してみるのです。計算式はとてもシンプルです。



計算式は、収入ー運営費=収益

この単純な計算式で4年間の収益をみてみます。
たとえば、5万円の家賃から3,000円下げて決まったとしたら

47,000円×48ヶ月=2,256,000円

この期間の運営費が60万円とすると

2,256,000円ー60万円=1,656,000円

これが4年間の収益です。

経理上では、ここから支払利息や減価償却費を加減するのですが、単純な「物件の収益力」なら、この計算式で十分に把握できます。


つぎに、15万円を投資して5万円の家賃で決まったとしたら

50,000円×48ヶ月=2,400,000円

運営費+投資額を差し引くと

2,400,000円ー75万円=1,650,000円

となります。


結果として収益は同水準になることが分かります。家賃の値下げは他の入居者さんの家賃にも影響して、結果的に全体の収入減を誘います。一方の15万円の投資は、回収の終わった4年後も物件の価値を維持してくれます。同じ収益なら「15万円の投資の方が良い」という結論になるはずです。




投資額の使い方はそれぞれ。ベストな選択を

つぎに、15万円の投資を「どこに使えばよいか」という選択が残ります。エアコン等の設備だけでなく、フリーレントや「入居金ゼロ」にも使えますし、「ペット専用設備」にも活用することができます。

どの方法が、お客様に一番に選んでいただけるのか、これらは想定するしかないので完全な正解はありません。でも正解がなくても、常に検証して、結果をみて、次の判断の材料にしていくという経営姿勢が大切だと思います。そして、多くの選択肢を提案できる不動産会社が、オーナー様の役に立つことができます。

明確な判断基準の元に対策を決めて、しっかりと実施していただきたいと思います。



築古のお部屋でもおしゃれになります!!

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