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経費かどうかを決める3つのポイント
個人の大家さんが確定申告するときの所得税の計算は、「不動産収入」から「不動産の経費」を引いて「不動産所得」を出すところから始まります。
不動産収入－不動産の経費＝不動産所得
「不動産収入」は満室であれば、誰が保有しても収入に差はないのですが、「不動産の経費」については大家さんによって差が出てきます。なので「この出費は経費になりますか？」というご相談をよく受けます。
さて、経費になるかならないかを判断するときの１番目のポイントは、その経費は「収入を得るために必要な出費かどうか」です。そうでなければ経費として認められません。
では、収入を得るために必要だったかどうかを「誰が決めるのか？」ということになりますが、それは、その出費のことを一番よく分かっている「使ったご本人」です。ですから、経費であるかないかを決めるのは「申告する本人次第」ともいえます。
しかし、仕事に関係ない飲み会の出費や、私用で出かけたときの交通費や宿泊費は、いくら本人が経費だと言い張っても通らないでしょう。このように、他人に説明しても納得してもらえないような出費は「経費にはできない」というのが、経費かどうかを見分ける２番目のポイントです。
ご相談いただくオーナー様にはつぎのような手間をかけていただいています。
１.飲食をした時は「一緒に食べた相手の名前や人数」を領収書の裏に記載する。
２.国内・海外を問わず、不動産購入のための視察に行ったとき、交通費や宿泊費を経費にするときは、その時の工程表や視察した物件情報、業者とのメールのやりとりを残しておく。
最後に３番目のポイントとして、「常識を超えて高額な場合は脱税かと疑われやすい」ことも念頭に置いておきましょう。
誰に疑われると困るかといえば、もちろん税務署です。それはたとえばこんな場合です。「出張で一流ホテルのスイートルームに宿泊する必要があるのか？」「不動産賃貸業のために高級車を買う必要があるのか？」このような質問に答えなければならなくなります。
・収入を得るために必要な出費か
・他人に説明すれば経費だと納得してもらえるか
・高額の出費をする必要があったのか
迷ったときは、このポイントに戻って判断しましょう。
収入を得るための経費だと、きちんと説明できれば基本的には問題ありません。
しかし実際には、本人は仕事のために必要と思っても、他人（税務署）を説得できるかどうか、イマイチ自信が持てないという場合もあるでしょう。オーナー様に悪意はなくても、税務署とオーナー様の見解が違ってしまうことも起こります。不安ならば、あえて経費にしないのが無難かもしれません。
なお、経費は発生した年分の確定申告にしか使えませんので、毎年毎年しっかりと判断していってください。
