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「すぐに入居者を決めるのは良いわけではない!」空室対策の基本を知ろう

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カテゴリ:賃貸経営コラム

空室対策の基本を知ろう


たった4つの空室対策の基本



春の繁忙期も大詰めです。そこで今回は、空室対策の基本を考えたいと思います。架空の物件事例を元に話を進めてまいります。


2DK 43㎡ 築28年 鉄骨造り


決して好条件とは言えないこの物件を決める手段は、大きく4つの方法が考えられます。

1.家賃を下げる
2.家賃据え置きでサービスを付加する
   フリーレントや初期費用ゼロで入居できるサービスです
3.家賃据え置きで少額リフォームする
   壁・床・天井をアクセントクロス等を使って張り替えるなど。
4.高額リノベ工事して適正に値上げ

では、この中のどれが一番効果が期待できるか?というと、実は正解というものはありません。それは「やってみないと分からない」という意味ではありません。経験を積んだ管理会社ならある程度の予想はつくはずです。 「一番良い方法」という答えは、大家さんの賃貸経営への考え方によっても、競合物件や地域の賃貸需要によっても異なるからです。


たとえば築28年の物件だから、あと5~6年で取り壊すかもしれない、という思いがあるなら、多額の費用をかけてリノベ工事を行う意味はありませんね。反対に10年でも20年でも賃貸建物として運営したいなら、家賃の値下げや、初期費用ゼロなどの目先のサービスに頼るよりも、物件に力を与える方が長期的にみて正しいはずです。


老朽化が目に見える物件を所有することが許せない大家さんもいるでしょうし、部屋が埋まっているなら気にしない大家さんもいらっしゃるでしょう。


ただし正解はないと言っても、どの方法であれ、共通する判断基準はあります。それは「収益」です。結果的に「部屋が埋まったか」だけでなく、「収益がどうなったか」というチェックは必要です。この判断基準を持たずに「空室対策=単に部屋を決める方法」と捉えてしまうと、家賃の値下げが一番効果的な方法ということになってしまいます。家賃さえ下げれば、ほとんどの部屋は決まるであろうからです。しかし、値下げだけに頼り続けていたら、10年後はどうなっているでしょうか。投資されない物件は老朽化が進み、さらに家賃が下がり、スラム化に突き進んでいくかもしれません。このように、空室対策を考えるときには、「収益がどうなったか」というチェックはとても重要なのです。具体的に数字で検証してみましょう。



もっとも効果的な空室対策を見つけるには



この築28年の物件は7万円の家賃で募集中で、以下の2つの空室対策を検討しているとします。

・家賃値下げ案→家賃を1万円下げて6万円で貸し出す
・高額リノベ案→240万円でリノベして8万円で貸し出す

仮にどちらも1ヶ月以内に決まるとしたら、どちらの収益が良くなるか簡単な計算をしてみましょう。ただし1年2年の短期では、値下げの方が良いに決まっているので、高額リノベを検討するなら10年程度の期間で考える必要があります。前提として、賃貸の運営費は一部屋あたり2万円とします。リノベ費用240万は10年で経費按分して計算します。 値下げ案は 家賃6万-運営費2万円=収益 4万円。リノベ案は 家賃8万-運営費2万円-経費按分2万円=収益4万円になります。(240万円を10年120ヶ月で割って月2万の経費としました)


結果の収益は、どちらも4万円となり、引き分けに見えますが、実際に値下げ案は、10年間でもっと下がってしまうはずです。入居中の部屋にも影響を与えるでしょう。的確にリノベした部屋でも、10年で家賃は下がりますが、値下げ案ほどではないと思われます。


いかがでしたでしょうか。だから「リノベが良い」という意味ではなく、空室対策の4つの方法を選択するときは、「あと何年 所有するか」を予想して、つぎに、「物件の価値を上げるか、募集条件でサービスするか」のどちらかを選択し、最後に「多年度にわたる収益はどうか」を基準にすると、判断しやすくなるでしょう!



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