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【賃貸オーナー必見】2027年問題｜エアコンと照明、今やるべき対策
地元密着の不動産会社、山八建設です。
「2027年問題」という言葉を耳にしたことはありますか？
エアコンに使われる旧型冷媒（R410A等）の供給制限・価格高騰と、蛍光灯の製造・輸入禁止——この2つが重なる2027年前後は、賃貸オーナーにとって大きな転換点となります。
「まだ先の話では？」と思うかもしれませんが、設備の手配や工事には時間がかかります。今から動いているオーナーと、後手に回ったオーナーとでは、コストも入居率も差がついてきます。今回は、すでにある程度この問題をご存知の方に向けて、具体的に何をすべきかを整理しました。
1. 2027年問題、「2つの規制」を改めて整理する
① フロン冷媒の供給制限（エアコン）
国際条約（モントリオール議定書キガリ改正）に基づき、温暖化係数の高いR410Aなどの旧型冷媒は生産・輸入量が段階的に削減されています。2027年以降はさらに供給が絞られ、冷媒の入手困難化・価格高騰が見込まれます。故障時に修理ができない、または修理費が大幅に上がるリスクが高まります。
なお、現在の家庭用エアコンの主流冷媒R32は今回の直接的な規制対象ではありませんが、業務用・古い機種に多いR410A搭載機は特に注意が必要です。
② 蛍光灯の製造・輸入禁止（照明）
水銀に関する水俣条約に基づき、2027年末を目途に蛍光灯の製造・輸出入が原則禁止となります。在庫がなくなり次第、入手困難となる見込みです。なお、白熱球については国内主要メーカーがすでに製造を終了しており、今回の規制とは別の話になります。
2. 放置するとどうなるか——リスク
エアコン（R410A搭載機）を放置した場合
- 冷媒漏れなどが起きても修理費用が大幅に上がる、または修理業者が対応できなくなる可能性があります。真夏のエアコン故障は入居者クレームの最大要因のひとつです。
- 設置から10年以上経過した機種は、冷媒以外の交換部品の保有期間も終了し始め、修理そのものができないケースが増えます。
- 2026〜2027年にかけて駆け込み需要が集中し、機器の価格高騰・工事の数ヶ月待ちが起こる可能性があります。早めの交換が結果的に安くなります。
蛍光灯を放置した場合
- 在庫が市場から消えると、球切れのたびに対応できない状況になります。
- 共用部（廊下・駐車場・エントランス）が暗くなると、防犯上のリスクや入居率の低下にもつながります。
- 対応が遅れるほど、品薄による値上がりでLED交換コストが上がるリスクがあります。
3. オーナーが今すぐやるべき3つの対策
① 管理物件のエアコンを今すぐ棚卸しする
まず「何台・何年製のエアコンが各部屋にあるか」を把握することが出発点です。室外機のシールに「冷媒R410A」と記載がある機種、または設置から10年以上経過した機種は優先的に交換を検討してください。型番が分かれば、どの冷媒を使っているか確認できます。
② 共用部の照明からLED化を進める
専有部（各居室）は入居者との調整が必要ですが、共用部は今すぐオーナー判断でLED化できます。エントランス・廊下・駐車場・外壁灯から順に計画し、年内〜来年にかけて段階的に進めましょう。電気代の削減にもつながります。
③ 退去タイミングを見越した交換計画を立てる
専有部のエアコン・照明は、退去・リフォームのタイミングに合わせて計画的に交換するのが最もコストを抑える方法です。「次の退去時に必ず交換する」と決めておくだけでも、後手に回るリスクを大幅に減らせます。複数棟お持ちのオーナー様は、2025〜2026年を目途に段階的な計画を立てておくと安心です。
4. 【注意】「一括で安くします」という業者にご注意を
2027年問題への関心が高まるにつれ、「今なら特別価格で全部屋まとめて交換します」という飛び込み営業や一括提案が増えています。
急かされて一括契約をしてしまうと、相場より高額な費用を払ったり、施工後のアフターフォローが受けられないケースも報告されています。
- 「今すぐ決めないと補助金が使えなくなる」と焦らせる
- 見積書の内訳が不明瞭・口頭説明のみ
- 会社の所在地や実績が確認できない
5. まとめ｜動くなら「今」が一番コストが低い
「うちの物件、どこから手をつければいい？」
「費用感が知りたい、まず相談だけでも」
山八建設では、管理物件の設備状況を確認したうえで、優先順位をつけた現実的な交換計画をご提案します。複数棟お持ちのオーナー様も、まずは1棟分の棚卸しからご相談いただけます。
2027年に慌てて動くより、今年・来年のうちに計画的に進める方が、費用も手間も確実に少なくなります。
「どこから始めるか分からない」という段階でも、お気軽にお声がけください。
練馬区・土支田エリアの賃貸管理に長年携わってきた山八建設だからこそ、地域の相場感や信頼できる施工業者ネットワークを活かした、過不足のないご提案ができます。
土支田の歴史と未来を支える不動産パートナー
株式会社 山八建設
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50年以上の実績。ちょっとしたご相談から、売買・管理までお気軽にどうぞ。
