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家賃滞納のリスク対策
新型コロナウイルス感染拡大防止策の影響で収入が減っている人が増えています。借主が家賃を支払えなくなった場合に、頼りにできるのは連帯保証人や保証会社ですが、保証会社の仕組みを詳しく知らないという大家さんも多いのではないでしょうか。特に自主管理されている大家さんには必ず知っておいていただきたい知識です。この機会に、保証会社の仕組みをおさらいしてみましょう。
核家族化が進み、親族に対して連帯保証を頼みにくい風潮になったことから、今や賃貸住宅の大家さんにとっても保証会社の存在は馴染み深いものになっていると思われます。保証会社は正しくは「家賃債務保証会社」と呼ばれ、賃貸借契約の際に手数料を支払うことで連帯保証人の代わりになってくれる仕組みです。借主にとっては、連帯保証人を頼める人がいなくても、保証会社を使うことで賃貸住宅が借りやすくなります。大家さんにとっては、借主が家賃を滞納した万一の時に、代わりに家賃を支払ってくれる有り難い存在です。連帯保証人の代わりと言っても保証するのは金銭のみであり、生活態度などに関する責任は取ってくれません。
保証会社は申し込みのあった借主の家賃滞納リスクを審査し、審査が通った場合にのみ契約に進みます。保証料は、契約時に一回だけ支払うものや、契約時と更新時に支払うもの、家賃の数パーセントを毎月支払うものなど様々です。借主から受け取るこれらの保証料が保証会社の財源になるため、審査を緩（ゆる）くすればたくさん契約できて保証料が多く集まりますが、入居後に滞納が発生すればそれを大家さんに代位弁済しなくてはならないため、保証会社としても審査基準と滞納リスクのバランスを上手く取る必要があります。
審査方法は会社によって異なり、信販会社系の保証会社は過去のクレジットカードの延滞などの履歴で判断します。一般社団法人全国賃貸保証協会（LICC）という業界団体に加盟している保証会社は、この団体で共有されているデータベースを元に審査しています。そのどちらにも属していない独立系の保証会社には独自の審査方法があります。 このように各社で審査の方法や基準が異なるために、ある保証会社では審査が落ちたのに、別の保証会社では審査が通ったなどが起こります。無理そうな人が審査に通ったり、大丈夫だろうと思った人が落ちたりする時にはその理由を知りたくなりますが、私たち管理会社に対してもはっきり教えてもらえないことになっています。
家賃債務保証会社の2種類の仕組み
保証会社の仕組みは大きく分けて2種類あります。収納代行型と代位弁済型です。収納代行型は、その名の通り「家賃の収納（集金）を代わりに行う」保証会社の仕組みのことです。借主と保証会社だけで家賃のやりとりを完結させることができます。もし滞納が発生したとしても、保証会社から期日通りに家賃が支払われます。借主の家賃が入金されるのは保証会社の口座なので、万一滞納が発生したら保証会社はすぐに把握して、管理会社や大家さんが滞納を知る前に、督促が開始されることになります。
一方の代位弁済型は、収納代行型と比べると管理会社や大家さんの役割が多くなります。借主の家賃が入金されるのは管理会社か自主管理大家さんの口座です。滞納が発生しても保証会社は把握できませんから、口座を管理している側がきちんと家賃入金の有無を確認し、万一滞納があったら保証会社に報告し、滞納家賃分を代わりに払ってもらえるように請求しなければなりません。請求はいつまでもできるものではなく、期限が設定されていますので、自主管理の場合は期限をしっかり把握して、滞納が発生したらすぐに保証会社に報告と請求する必要があります。
家賃保証会社は１５０社以上ある
保証の範囲や金額は会社ごとに違いますが、基本となるのは家賃、共益費や管理費、駐車場代などです。その他、更新料や、滞納が長引いての明け渡しとなった際の訴訟費用、退去後の原状回復費用、残置物撤去費用、鍵交換費用などが出る会社もあります。保証の項目に入っていても、支払いに上限額が設定されている場合もあります。
保証会社は借主が自由に選べるケースは少なく、不動産会社が提携している保証会社と契約するのが一般的です。建物が新築の時から同じ不動産会社がずっと募集管理をしている物件には、その不動産会社が提携している保証会社しか使われていないはずですが、中古で物件を購入していたり、自主管理で複数の不動産業者に客付けを依頼している大家さんの場合には、色々な種類の保証会社が混じっている場合があります。各保証会社ごとに保証の範囲や保証料、滞納発生時の流れなどが違いますし、同じ保証会社の商品でもプランが異なる場合があるので、一概にこの内容のはずだと断定出来ません。自主管理されている大家さんは、契約ごとに異なるかもしれない保証会社の内容を再確認しておくことをお勧めします。
現在保証会社を規制する法律はなく監督省庁もありません。過去には夜討ち朝駆けの強引な取り立てなどが社会問題となり、家賃債務保証業務の適正化を図ることを目的として国土交通省が2017年に家賃債務保証業者の登録制度を創設しました。登録は任意であり、登録していても国が何かを保証するわけではありませんが、どんな会社かを知るための１つの目安にできると思います。外出自粛で家にいることが多いこの時期に、賃貸借契約書などを整理して賃貸経営全体を振り返る時間を作るのも良いと思います。保証会社についてもついでに確認しておくと、今後の安心に繋がると思います。
賃貸経営の滞納リスクを無くしてくれる保証会社は、大家さんにとって頼もしい存在であることに異論はないでしょう。一方で冒頭に記した通り、新型コロナの影響で収入を減らす方が増えていますので保証会社の家賃滞納リスクが高まっています。もし滞納が起こっても保証会社が保証してくれるので大家さんは安心ですが、保証会社の督促業務や代位弁済の金額が増えるのも事実です。保証会社の財務的な体力はそれぞれの会社で異なりますが、健全な経営が続けられるかが懸念されることは確かです。この事実を知った上で大家さんや私たち管理会社としては、契約している保証会社との連絡を密にし、さらに情報を多く取り入れて、平時よりも関心を強めておく必要があると考えています。
